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#Gutzuwissen #RechtEinfach
Wer übernimmt eigentlich die Erstellung der #Jahresabrechnung – der alte oder der neue Verwalter? 🤔
Das betrifft jede Eigentümergemeinschaft, bei einem Wechsel der Hausverwaltung. Der #BGH klare Regeln aufgestellt.
🔍 Was war der Sachverhalt?
In einer #WEG wechselte die Verwalterin zum Jahresende: Der Vertrag lief bis zum 31.12.2022, die neue Verwalterin übernahm das Amt ab 01.01.2023. Die Gemeinschaft forderte von der bisherigen Verwalterin die Erstellung der Hausgeldabrechnung für 2022 – diese lehnte ab, da sie zum Zeitpunkt der Abrechnungspflicht nicht mehr im Amt war.
📜 Entscheidung des BGH
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht erst am 1.1. des Folgejahres. Damit ist für das Jahr 2022 nicht die alte Verwalterin zuständig, sondern jene, die am 01.01.2023 als Verwalterin fungiert – also die neue Verwalterin.
Zur Begründung:
➡️ Durch die WEG‑Reform 2020 wurde die Verantwortung für das gemeinschaftliche Eigentum ausdrücklich auf die GdWE übertragen; der Verwalter wirkt nur als Organ der Gemeinschaft.
➡️ Die Pflicht zur Abrechnung entsteht erst nach nach Ablauf des Kalenderjahres – also ab dem 1. Januar.
➡️ Mit dem Ausscheiden des Verwalters endet seine Organstellung; eine “nachwirkende Organpflicht” besteht grundsätzlich nicht.
➡️ Eine Ausnahme: Im Verwaltervertrag kann ausdrücklich geregelt sein, dass der ausscheidende Verwalter dennoch die Abrechnung erstellt.
✅ Bedeutung & Empfehlungen
Für Eigentümergemeinschaften:
👉 Klare Ansprechpartner: Im Fall eines Wechsels wissen Sie nun, auf wen Sie sich bei fehlender Abrechnung konzentrieren sollten – den aktuellen Verwalter.
👉 Verträge prüfen: Stellen Sie sicher, dass der Verwaltervertrag Regelungen enthält, falls der Alte die Abrechnung übernehmen soll.
👉 Übergabe: Eine saubere Übergabe der Unterlagen von Alt‑ zu Neumandat ist entscheidend.
Für Verwalter und Hausverwaltungen:
👉 Verantwortlichkeit: Wer am 1.1. tätig ist, trägt die Erstellungspflicht.
👉 Verwalterverträge: Sollten transparent regeln, wer genau für den Jahrgang zuständig ist – auch bei Amtsende.
Für Juristen und Fachleute:
▶️ Die Entscheidung zeigt, wie konsequent die Rechtsprechung die WEG‑Reform 2020 umsetzt: Nicht mehr der „einzelne Verwalter“ ist primär verantwortlich, sondern die Gemeinschaft – der Verwalter fungiert als Organ.
▶️ Vertragsklauseln sollten geprüft oder ergänzt werden: Wenn eine anderslautende Verpflichtung gewünscht ist, muss sie ausdrücklich vereinbart werden.
🧾 Fazit
Das Urteil bringt dringend notwendige Klarheit: Wenn zum Jahresende ein Verwalter wechselt, liegt die Pflicht zur Erstellung der Hausgeldabrechnung nicht beim bisherigen Verwalter – sondern beimjenigen, der am 1. Januar als Verwalter im Amt ist. Der bisherige Verwalter bleibt lediglich zur Rechenschaft über seine Amtszeit verpflichtet. Der neue Verwalter muss also – falls nichts anderes vertraglich geregelt wurde – die Abrechnung übernehmen.
Aktenzeichen: V ZR 206/24
